Durante la última década, compañías de alquiler de otros estados han comprado miles de casas en Charlotte, aumentando el precio de los alquileres en una ciudad que ya lucha con la escasez de viviendas asequibles.
Para Angela Campbell, la noticia aún fue impactante a principios de este año: su arrendador, Tricon American Homes, no renovaría su contrato de arrendamiento, aunque, dijo, pagó el alquiler de 900 a tiempo, en su totalidad, todos los meses.
Cuando Campbell llamó para averiguar por qué, un gerente de Tricon con sede en Charlotte le dijo que tenía que abandonar la casa de tres habitaciones en el oeste de Charlotte, donde su familia ha vivido durante los últimos cuatro años, porque la compañía quería subir la renta.
Después de la Gran Recesión, la nación luchó con millones de hipotecas deterioradas, ejecuciones hipotecarias y propiedades abandonadas.
Firmas de capital privado de Wall Street y fondos privados de inversión comenzaron a comprar decenas de miles de casas unifamiliares y comenzaron a alquilarlas. En algunos casos, obtuvieron ayuda del gobierno federal, que les vendió hipotecas que tenían dificultades con grandes descuentos.
Las compañías ahora poseen casas en todo el país, a veces más de 1,000 en la misma ciudad.
Cerca de una docena de compañías lideran la tendencia nacional, pero las prácticas comerciales de Tricon American Homes han atraído la mayor atención de los funcionarios de la vivienda de Charlotte y algunas organizaciones sin fines de lucro. Funcionarios de la Charlotte Housing Authority, una agencia gubernamental, y organizaciones sin fines de lucro como Crisis Assistance Ministry y West Side Community Land Trust, dicen que la compañía ha empeorado la escasez de viviendas económicas en la ciudad al aumentar considerablemente los alquileres, negándose a renovar arrendamientos para algunos inquilinos que reciben asistencia de alquiler del gobierno y que compran en el suministro cada vez más reducido de viviendas más baratas de Charlotte, a veces llamadas viviendas económicas naturales.
Un informe de la Comisión de Planificación de Charlotte-Mecklenburg dice que Charlotte carece de unas 34,000 unidades de vivienda asequible necesarias para satisfacer la demanda. Eso es aproximadamente el doble del número de hace una década.
Charlotte Housing Authority, supervisada por una junta de siete miembros nombrados por la alcaldía y la Ciudad, trabajó durante el verano frenéticamente para ayudar a encontrar nuevas viviendas para casi dos docenas de inquilinos en unidades propiedad de Tricon, a quienes se les dio aviso que sus contratos de arrendamiento no serían renovados, aseguró Cheron Porter, portavoz de la agencia.
Porter dijo en junio que la Charlotte Housing Authority recibió copias de las cartas que Tricon envió a los inquilinos, quienes reciben asistencia para el alquiler, bajo un programa federal comúnmente conocido como Sección 8. Las familias y otras personas con bajos ingresos destinan el 30 de sus ingresos a la renta y el gobierno paga el resto.
Los datos de los registros públicos y las declaraciones públicas de Tricon muestran que:
- La compañía ha aumentado los alquileres en Charlotte en un promedio del 28 en los últimos cinco años, según Tricon. Ese es un aumento mayor que el que vieron otros inquilinos en el área metropolitana de Charlotte, donde los alquileres de casas unifamiliares aumentaron un 19 aproximadamente en el mismo período, según datos de la firma de análisis de propiedades CoreLogic.
- Las viviendas propiedad de la compañía en Charlotte se concentran en áreas de bajos ingresos. The Charlotte Observer utilizó registros públicos para mapear aproximadamente 1,300 casas que Tricon poseía en el condado de Mecklenburg a partir de . Al menos dos tercios estaban en vecindarios donde el ingreso familiar promedio es menor que el promedio del condado de 59,270.
- Tricon se convirtió en un arrendador importante en Charlotte en al comprar 550 casas de un arrendador local, aproximadamente la mitad de ellas ocupadas por personas que reciben subsidios de la Sección 8 para el alquiler, según el antiguo propietario, Thomas Moore.
La compañía ha dicho a los inversores que planeaba reducir la cantidad de inquilinos en Charlotte que recibieron asistencia de la Sección 8 para mejorar la calidad de los inquilinos
, según un informe público.
Hay una crisis
, dijo Porter. Un conductor del autobús, una secretaria de la iglesia están siendo excluidos de Charlotte
.
Invertir en Charlotte
Las compañías de alquiler poseen 300,000 casas unifamiliares en todo el país, según el Urban Institute, una agencia de investigación sin fines de lucro que rastrea las tendencias de la vivienda. Muchos se concentran en ciudades como Atlanta, Phoenix y Charlotte.
Un pequeño grupo de firmas fuera del estado ha comprado más de 10,000 casas en toda la región de Charlotte en los últimos años, aumentando sus propiedades de casi ninguna, según un informe de The Charlotte Observer de .
Un pequeño grupo de empresas de alquiler fuera del estado ha comprado más de 10,000 casas unifamiliares en la región de Charlotte en los últimos años. Los expertos dijeron que Charlotte es atractiva para los inversores porque el crecimiento de la población y una economía en auge han impulsado los alquileres más altos.
Estas empresas operan de manera muy diferente a los propietarios tradicionales que poseen algunas viviendas.
Utilizan los pagos de alquiler de los inquilinos para crear herramientas de inversión llamadas valores
(securities), una estrategia similar a la que se atribuyó el colapso hipotecario . Los inversores ponen efectivo para comprar los valores y recibir el pago cuando la empresa cobra cheques de alquiler. Pueden obtener más ganancias si las tasas de alquiler aumentan.
Los ejecutivos de Tricon anunciaron una empresa conjunta de 2,000 millones a principios de este año con planes para comprar hasta 12,000 casas más en Charlotte y otras ciudades.
El miembro del Concejo de la Ciudad, Matt Newton, dijo que quiere que la Ciudad investigue si el modelo comercial de Tricon está socavando los intentos de la ciudad de preservar viviendas asequibles. Newton dijo que plantearía el problema a otros miembros del Comité de Desarrollo de Vecindarios y Viviendas del Concejo de la Ciudad.
Están contribuyendo a un problema que estamos tratando de resolver
, dijo Newton.
Tricon no es la única empresa de alquiler respaldada por inversores que ha sido cuestionada sobre su modelo de negocio. Empresas como Invitation Homes también han sido criticadas por el alquiler y las tarifas. Una demanda colectiva presentada a principios de este año en California acusó a Invitation Homes, el mayor propietario de casas unifamiliares del país, de prácticas comerciales injustas.
En respuestas escritas a nuestras preguntas, Tricon dijo que invirtió más de 200 millones en Charlotte, ayudó a los vecindarios reparando casas en ruinas y proporcionó más de 40 empleos locales.
Tricon dijo que sus alquileres se basan en el mercado y se ajustan cuando el mercado cambia. El alquiler mensual promedio de la compañía en Charlotte es de 1,192, según el comunicado.
Nuestro objetivo es proporcionar a nuestros residentes un hogar de calidad, un entorno de vida limpio y saludable y el valor de su pago mensual de alquiler
, dijo Tricon. Queremos que los residentes permanezcan en nuestras propiedades por períodos prolongados, a fin de reducir la rotación innecesaria y las vacantes, lo cual es importante para las familias a las que servimos y para nuestro propio trabajo
.
Tricon reconoció que ha eliminado gradualmente los arrendamientos para algunos inquilinos que obtienen beneficios de la Sección 8 durante el año pasado, llamando al programa una carga administrativa adicional
. En algunos casos, Tricon dijo que tenía problemas para cobrar los alquileres a tiempo.
A diferencia de algunos estados y ciudades, Carolina del Norte permite a los propietarios negarse a alquilar a personas que reciben asistencia de la Sección 8.
Unos 4,200 hogares de Charlotte dependen de los beneficios de la Sección 8 para ayudarles a pagar el alquiler, pero algunos propietarios no están dispuestos a arrendarlos, dijo Porter, portavoz de la Autoridad de Vivienda.
Los comentarios de Tricon son similares a los de otros propietarios a nivel nacional que se niegan a alquilar a los beneficiarios, según un reciente informe del New York Times. Dicen que el programa limita su capacidad de aumentar los alquileres, impone un proceso de inspección oneroso e incluye a los inquilinos que destruyen propiedades o violan los términos del arrendamiento.
Ben Carson, jefe del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano, que supervisa el programa, lanzó un grupo de trabajo para examinar los problemas y visitó ciudades para discutir ideas para mejoras, informó el Times.
El presidente y director ejecutivo de la Charlotte Housing Authority, Fulton Meacham, dijo que su agencia ya ha tomado medidas en los últimos años para abordar las preocupaciones de los propietarios, incluida la racionalización del proceso de inspección.
Tricon posee alrededor de 16,000 casas a nivel nacional. La compañía dijo que su presencia ha beneficiado a Charlotte y a los otros 15 mercados donde posee casas.
Nos vemos como inversores a largo plazo en las economías locales donde operamos
, dijo la compañía. De hecho, la razón de nuestra fuerte y creciente inversión en Charlotte es que creemos que la ciudad tiene un futuro emocionante y brillante... Una parte importante de esa inversión se ha destinado a mejoras y reparaciones que preparan esas casas para las familias. En muchos casos, hemos renovado lo que pudo haber sido la peor casa en una calle en lo que ahora es la mejor casa en la calle
.
Solo quieren dinero
Organizaciones locales sin fines de lucro dijeron que están atendiendo a más inquilinos de Tricon, como LaTonya Richardson.
Ella vive en el oeste de Charlotte, donde ha estado en una casa propiedad de Tricon desde .
, dijo, casi fue desalojada porque no tenía suficiente dinero para pagar el alquiler. Richardson tomó prestado dinero de un pariente y obtuvo el resto de Crisis Assistance Ministry, una organización sin fines de lucro de Charlotte que ayuda a los clientes a evitar el desalojo.
Pero Tricon recientemente aumentó su alquiler de 950 por mes a 1,210. Eso es casi lo mismo que Richardson recibe típicamente en ingresos mensuales.
Una vez trabajó a tiempo completo, pero tuvo que dejar su trabajo debido a la depresión severa y las complicaciones de la enfermedad bipolar, dijo Richardson. Ahora, dijo, vive con 744 en beneficios mensuales por discapacidad del gobierno. Ella dijo que sobrevivió a la violencia doméstica y ocasionalmente realiza trabajos pagados para un ministerio religioso que puede agregar hasta 1,000 a su ingreso mensual.
Ella dijo que ha sobrevivido en los últimos meses porque un pariente la ayuda a comprar viveres cuando no puede pagarlos.
Richardson dijo que está molesta con Tricon por aumentar su renta tanto de una vez.
No sienten empatía por las personas
, aseguró Richardson. Solo quieren dinero
.
Pero, dijo, recientemente no tuvo más remedio que renovar su contrato de arrendamiento con la empresa.
Mudarse significa obtener un depósito de seguridad y el alquiler del primer mes, así como pagar tarifas para solicitar el alquiler de viviendas y dijo que no podía pagarlo.
Mejora de la calidad del inquilino
La empresa matriz de Tricon con sede en Canadá, Tricon Capital Group, anunció sus planes de ingresar al negocio de casas de alquiler para familias unifamiliares en con el objetivo de beneficiarse de la crisis hipotecaria de Estados Unidos, Según su informe anual de ese año.
El sistema bancario de Estados Unidos sigue en crisis, ya que ha llevado años lidiar con las reservas de préstamos de adquisición, desarrollo y construcción en incumplimiento, así como con los primeros préstamos residenciales hipotecarios en incumplimiento
, dijo Tricon Capital Group, que cotiza en la Bolsa de Valores de Toronto, en su informe anual. Pero, lo que a menudo es malo para los bancos puede ser muy bueno para Tricon
.
Tricon se presenta como propietario de inquilinos de clase media que ganan hasta 95,000 al año. Estos inquilinos, según Tricon, pueden pagar hasta 1,600 por mes.
En una de sus primeras ofertas importantes en Charlotte, Tricon compró 550 casas por alrededor de 26 millones en a un propietario local que alquilaba principalmente en vecindarios de bajos ingresos y minorías.
Casi la mitad de las casas fueron alquiladas por hogares que dependían de la asistencia de la Sección 8 antes de que Tricon los comprara, dijo Moore, el antiguo propietario, que ahora trabaja para Tricon buscando nuevas propiedades.
Moore dijo que normalmente alquilaba casas por 650 a 750 por mes, dependiendo de la cantidad de habitaciones.
En su declaración escrita, Tricon dijo que alquila casas a casi 400 familias que reciben los beneficios de la Sección 8. Unos 122 de ellos viven en Charlotte, dijo la compañía.
En un informe a los inversores, Tricon describió una estrategia para aumentar las tarifas de alquiler en Charlotte y reducir la cantidad de inquilinos que reciben asistencia del gobierno.
La compañía dijo que el plan era parte de esfuerzos continuos para mejorar la calidad de los inquilinos en los mercados de Charlotte y el sureste de Florida, donde la Compañía se enfoca en aumentar los alquileres al aumentar su combinación de arrendamientos de tarifas de mercado en comparación con los arrendamientos del programa de alquiler asistido por el gobierno (Sección ocho)
, según el informe.
Después de la Gran Recesión, la nación luchó con millones de hipotecas deterioradas, propiedades embargadas y abandonadas. Las firmas de capital privado de Wall Street y los fondos privados comenzaron a comprar decenas de miles de casas unifamiliares y a alquilarlas.
¿Se necesitan nuevas leyes?
Para tratar de evaluar el impacto de los propietarios corporativos, algunos investigadores sugieren que las ciudades y los estados aprueben nuevas ordenanzas y leyes.
Pero la Ciudad de Charlotte no ha discutido el tema en el último año, dijo Newton, concejal de la ciudad.
Dijo que no sabía sobre las preocupaciones de la Autoridad de Vivienda de Charlotte y algunas organizaciones sin fines de lucro sobre Tricon hasta que un periodista Observer le informara.
Algunos investigadores recomiendan que las ciudades impongan controles de alquiler, lo que reduciría la capacidad de los propietarios de aumentar los alquileres de los inquilinos. También sugieren leyes que evitarían que los propietarios discriminen a las personas que reciben cupones de la Sección 8.
Newton dijo que según la ley de Carolina del Norte, esas reformas probablemente requerirían la aprobación de la Asamblea General del estado.
Dado que los republicanos tienen una mayoría considerable, dijeron funcionarios e investigadores, las probabilidades de que eso suceda son remotas.
El representante estatal John Autry, un demócrata de Charlotte, dijo que la legislatura ha mostrado poco apetito por abordar la vivienda a pesar de que presenta uno de los mayores desafíos del estado.
Autry dijo que muchos legisladores favorecen los intereses comerciales sobre la necesidad de viviendas asequibles. Pidiéndoles que impongan controles de alquiler o requieran que los propietarios acepten a los beneficiarios de la Sección 8 probablemente hará explotar sus cabezas
, dijo Autry.
El senador estatal Tommy Tucker, un republicano del condado de Union, dijo que cree que casi no hay posibilidad de que la Asamblea General considere esas ideas.
Ese es un gobierno que sobrepasa totalmente sus límites
, dijo Tucker. Eso no está en el radar de nadie
.
Tricon promete cambios
En respuesta a las preguntas del Observer, Tricon dijo que cambiaría algunas de sus políticas.
En Charlotte, el arrendatario promedio de Tricon está pagando alrededor de 260 más por mes ahora que hace cinco años, según los documentos públicos de la compañía.
Tricon le dijo a The Charlotte Observer que limitará los aumentos de renta durante las renovaciones de arrendamiento.
La compañía también prometió ayudar a los inquilinos de la Sección 8 en buena reputación
, pero cuyos contratos de arrendamiento no se renovarán, trabajando con organizaciones benéficas locales para ayudar a encontrar nuevas viviendas.
Tricon también dijo que dará a otros inquilinos de la Sección 8 más tiempo para que se preparen para una mudanza: 120 días en lugar de 30 a 60.
¿Fin del sueño americano?
Pero algunos investigadores de la industria dijeron que tales cambios probablemente no compensarían los peores impactos de las compañías de alquiler respaldadas por inversionistas. El modelo de negocio exige que las empresas aumenten las rentas para satisfacer a los inversores, dijeron.
Las consecuencias pueden ser particularmente duras cuando las compañías compran casas en áreas de bajos ingresos y vecindarios de minorías, dijo Maya Abood, una exinvestigadora del Programa de Planificación Urbana del Instituto Tecnológico de Massachusetts que fue coautora de un informe titulado Los propietarios de Wall Street convierten el sueño americano en una pesadilla.
Abood dijo que investigó el impacto de Tricon en el mercado inmobiliario del área de Los Ángeles en . Dijo que encontró que Tricon compró casas en áreas de bajos ingresos y heredó algunos inquilinos de la Sección 8.
Dicha estrategia, dice Abood, ofrece buenos rendimientos financieros para los inversores porque las empresas pueden comprar casas baratas y aumentar los alquileres. Los inquilinos de bajos ingresos tienen pocas opciones: pagar más renta o quedarse sin hogar, porque no tienen dinero para mudarse, dijo Abood.
Este es el cierre del sueño americano para algunos y no para otros
, dijo Abood. Ser propietario de una casa ha sido una forma de ingresar a la clase media, particularmente para los afroamericanos en el sur. No puedes ahorrar para comprar una casa si siguen aumentando el alquiler
.
Hacia adelante
Tricon posee 25 casas solo en una calle del oeste de Charlotte. Magnasco Lane, entre la Interestatal 85 y Freedom Drive, se encuentra en un área donde el ingreso familiar promedio es aproximadamente la mitad del promedio del condado.
Ahí es donde viven Angela Campbell, la madre soltera y su familia.
Ella es uno de los inquilinos de Tricon cuyos contratos de arrendamiento no se renovaron el verano pasado, según la Autoridad de Vivienda de Charlotte.
Campbell dijo que Tricon inicialmente le notificó con 30 días de anticipación que tenía que mudarse. Después de contactar a una agencia legal sin fines de lucro , Tricon le dio hasta el final del año para mudarse.
Ya ni siquiera quiero vivir aquí
, considerando la razón por la cual el contrato de arrendamiento no se renovó, dijo Campbell. Me han hecho saber lo que piensan de las personas como yo
.
Pero Campbell dijo que probablemente tendría que guardar sus pertenencias y mudarse a un motel si no encuentra otro lugar que pueda pagar.
Mucha gente está siendo devastada porque alguien dijo: quiero más dinero
, comenta Campbell.
Declaración de Tricon
Como parte de nuestro trabajo continuo para mejorar nuestro servicio a los residentes, recientemente actualizamos algunas de nuestras políticas operativas para satisfacer mejor las necesidades de las comunidades a las que servimos. Hemos esbozado nuevas políticas nacionales a continuación.
Con respecto a las renovaciones, en el futuro nos comprometemos a mantener cualquier aumento dentro de las tasas de crecimiento de alquiler local estándar, en todo momento.
Esto está diseñado para brindar a los residentes una mayor tranquilidad cuando su acuerdo está por renovarse. En situaciones en las que los hogares con cupones de la sección 8 no están renovando su contrato de arrendamiento: en todo caso posible, ahora les avisaremos a estos residentes con 120 días de anticipación antes del final de su período de alquiler. Nuestro objetivo con esta medida es aliviar la presión, dando a las familias en cuestión más tiempo y una mayor flexibilidad para planificar sus próximos pasos.
Para los residentes con cupones de la sección 8 que están en buen estado pero cuyos contratos de arrendamiento no se renuevan, estamos tomando más medidas para ayudar a facilitar la transición mediante el crecimiento y la construcción de relaciones con organizaciones de caridad. Esto nos permitirá desempeñar un papel mejorado y aún más activo para ayudar a los residentes a encontrar nuevos hogares. En Charlotte, por ejemplo, nuestro trabajo reciente con el Ministerio de Asistencia en Crisis fue un paso más allá y llevó a una residente necesitada a quedarse en su casa.
Para garantizar que se cumplan nuestros altos estándares y que las propiedades reciban la mejor atención posible, hemos creado un equipo adicional de mantenimiento centrado en el residente dedicado exclusivamente a atender solicitudes de servicio más complejas que requieren atención inmediata. Con capacitación avanzada en servicio al cliente, este equipo está bien equipado para hacer frente de manera eficiente a las necesidades de los residentes más complicadas. Esto ayudará a aumentar los tiempos de servicio y respuesta, al tiempo que brinda a los residentes mayor seguridad de que están recibiendo la ayuda que necesitan.
Estamos orgullosos del trabajo que hacemos con nuestros residentes y de nuestro compromiso con la comunidad de Charlotte, y seguimos entusiasmados con el futuro brillante de la ciudad.
Esta historia fue producida por Charlotte Journalism Collaborative, una asociación de seis compañías de medios que trabajan juntas en un esfuerzo iniciado por Solutions Journalism Network y financiado por Knight Foundation.