Un obstáculo frecuente para el desarrollo de viviendas asequibles es la frase, no en mi patio trasero NIMBY por su sigla en inglés. Los vecinos bombardean a funcionarios electos con inquietudes sobre el tráfico, el crimen y la demanda de servicios municipales mientras intentan detener la construcción de nuevos proyectos habitacionales. A menudo, y logran bloquear estos desarrollos.

Pero en algunas ciudades, ahora hay un movimiento creciente a favor de nuevos desarrollos habitacionales llamado YIMBY, cuyas siglas pueden ser traducidas al español como: sí en mi patio trasero.

El movimiento YIMBY se puso en marcha en la última década en lugares donde los costos de la vivienda se han disparado debido al crecimiento de la población, la falta de tierras disponibles y el auge de los apartamentos de lujo. Los grupos YIMBY apoyan un desarrollo más denso con más viviendas, especialmente viviendas a bajo precio. La idea es que si se construye más, la creciente oferta mantendrá bajos los costos de alquiler o compra de viviendas.

Jesse Kanson-Benanav ayudó a formar un grupo YIMBY llamado A Better Cambridge cerca de Boston en , cuando las fuerzas opositoras o NIMBY querían restringir el desarrollo residencial en un vecindario llamado Central Square.

Creo firmemente que necesitamos crear comunidades de mayor densidad cerca de la infraestructura existente, cerca de empleos, cerca de servicios, y Central Square, francamente, es un lugar donde deberíamos construir más viviendas y no menos, dijo Kanson-Benanav.

El grupo ganó su pelea y comenzó a abordar otros problemas, y a apoyar proyectos que los miembros consideraron logrados.

Algunos grupos YIMBY también lo hacen desde una perspectiva ambiental, argumentando que un desarrollo más denso y transitable facilitará que las personas abandonen sus automóviles y luchen contra el cambio climático.

Un ángulo de justicia social

Los YIMBY también se oponen típicamente a la naturaleza excluyente de las campañas de NIMBY que pueden excluir a personas de color y bajos ingresos de ciertos vecindarios. Algunos se volvieron al YIMBY-ismo después de leer The Color of Law de Richard Rothstein. Ese libro expone cómo se hizo cumplir la segregación en Estados Unidos a través de la zonificación local y las políticas federales a principios y mediados del siglo XX.

El libro inspiró la formación de un grupo en Charlotte a principios de este año llamado Equitable Communities CLT.

Nuestro objetivo es ayudar a informar a la comunidad sobre los problemas a corto plazo relacionados con la vivienda a bajo precio y ayudar a responsabilizar a los funcionarios electos de la ciudad y el condado para avanzar en una crisis reconocida, dijo el cofundador Peter Kelly.

Kelly fundó el grupo junto con su esposa Mary Kelly y Ricky Woods, ministro principal de la Primera Iglesia Bautista del Oeste de Charlotte, que sirvió en el Grupo de Trabajo de Liderazgo en Oportunidades de la ciudad.

Movimiento global

Los grupos YIMBY comenzaron en lugares como San Francisco, Seattle y Boulder, Colorado, donde se celebró la primera conferencia de YIMBY hace unos años. (La próxima será en en Portland, Oregón). Hay grupos en Boston, Washington y Atlanta que adoptan un enfoque YIMBY a favor del desarrollo.

Un directorio en línea de grupos YIMBY en Estados Unidos ahora enumera más de 100 organizaciones, y hay más en todo el mundo, desde el Reino Unido y Canadá, hasta los Países Bajos e Islandia.

Los grupos de YIMBY están hablando en las reuniones de zonificación y del Consejo de la Ciudad a favor de proyectos específicos que también pueden ser el foco de los grupos de NIMBY. Están reuniendo y analizando datos y presentando sus hallazgos a sus comunidades y líderes a medida que abogan por más viviendas. También están presionando para que se hagan cambios en las ordenanzas y políticas de la ciudad para romper las barreras al desarrollo de viviendas asequibles.

En algunos casos, han tratado de adelantarse a la curva de desarrollo presentando sus propias propuestas de propiedades vacantes.

En Atlanta, un grupo llamado Comité de Estudio de Hulsey Yard se ha estado organizando alrededor de un gran patio abandonado de trenes de carga y llegó a elaborar sus propios planes sobre cómo podría transformarse ese sitio.

Una oportunidad de 70 acres

En un mediodía reciente, la presidenta del comité de estudio, Nicole Seekely, describió la escena afuera de una cerca de alambre en el lado sur de la propiedad de 70 acres.

En este momento, estamos viendo una vasta extensión de asfalto, dijo Seekely. Hasta hace un par de meses, durante décadas solía haber pilas y pilas de coloridos contenedores de envío, y sería un sitio muy activo.

Hulsey Yard es donde la compañía de ferrocarriles CSX solía transferir carga entre camiones y trenes. Está cerca de dos estaciones de tránsito de la Autoridad del Tránsito Rápido del área metropolitana de Atlanta y de Atlanta Beltline, una antigua línea de ferrocarril que se ha convertido en un sendero para peatones y bicicletas.

Seekely y otros en cuatro vecindarios circundantes: Old Fourth Ward, Inman Park, Cabbagetown y Reynoldstown, esperan que CSX decida vender, y querían opinar. Entonces, recaudaron 40,000 y contrataron a su propia empresa de planificación. Después de las reuniones y talleres del vecindario esta primavera y verano, los planificadores, incluyendo a Lord Aeck Sargent, propusieron tres conceptos generales. Los tres requieren espacios abiertos, nuevas conexiones de calles entre vecindarios y mayor densidad.

Debido a que está tan cerca de Beltline… y porque estamos bastante cerca de la estación MARTA donde estamos parados, creo que tendría sentido tener más densidad en este lugar, dijo Seekely. Y con la densidad viene la vivienda a bajo precio, por lo que creo que será un gran componente de este sitio.

Las reglas de zonificación de la ciudad adoptadas en requieren que las nuevas unidades de vivienda cerca de Beltline sean económicas para las personas que obtienen entre el 60 y el 80 del ingreso promedio del área. Los desarrolladores de más de 10 unidades cerca de Beltline deben reservar al menos el 10 de las viviendas para hogares que ganan el 60 o menos del ingreso promedio del área o para los hogares que ganan el 80 o menos.

¿El desarrollador y la ciudad los apoyarán?

Por ahora, el plan es solo una serie de ideas para el debate, aunque Seekely espera que la Ciudad las adopte.

Si CSX realmente pone la propiedad a la venta y alguien la compra, esto sería algo que… no pueden simplemente tirar e ignorar, dijo Seekely. No necesariamente tienen que seguirlo todo, pero hay un punto de partida.

Seekely dijo que los planes no solicitados de los vecinos también podrían ayudar a CSX y a los posibles desarrolladores a evaluar el valor de la propiedad y comprender tanto lo que es técnicamente posible como lo que quieren los vecinos.

El Comité de Estudio de Hulsey Yard no sucedió por accidente. Es parte de una tradición de participación del vecindario en Atlanta, dijo el consultor Ryan Gravel. Es conocido por promover la idea de desarrollar Beltline en la tesis de su maestría.

Gravel dijo que a medida que Beltline tomaba forma, la ciudad y los desarrolladores trabajaron con vecindarios que ya estaban organizados bajo el sistema de la Unidad de Planificación de Vecindarios de Atlanta. Fue creado en por el primer alcalde afroamericano de la ciudad, Maynard Jackson, para dar a los vecindarios una mayor participación en la planificación y la zonificación.

Gravel calificó al Comité de Estudio de Hulsey Yard como el siguiente paso natural.

Sabes, es una gran empresa, dijo. Son múltiples barrios. Es un sitio importante y todos lo saben, y mucha gente dijo que nunca sucederá. Pero ahora, por supuesto, aquí está sucediendo, y es inteligente de su parte haber estado preparados.

La idea de una mayor densidad en sitios como Hulsey Yard es parte de un proyecto en el que Gravel trabajó con funcionarios de la ciudad llamado: Atlanta City Design, completado en . Esa es la visión de la ciudad sobre cómo crecerá.

Y parte de eso fue, ya sabes, ¿cómo proteges a las personas y los lugares que tienen valor frente a las fuerzas económicas que de otra manera los invadirían?, dijo Gravel.

En otras palabras, ¿cómo puede Atlanta asegurarse de que el crecimiento y el desarrollo no desplacen a los residentes de toda la vida, especialmente a aquellos con ingresos más bajos?

Enfoque de la planificación de la ciudad

El jefe de planificación de Atlanta, Tim Keane, también trabajó con Gravel en el proyecto City Design. Dijo que la oposición de NIMBY a la densidad y la vivienda asequible a menudo se reduce a la falta de voluntad de los residentes de aceptar una población en crecimiento.

Creo que lo primero que tienen que hacer las ciudades, que rara vez hacen, es decir: ¿Cómo podemos diseñar específicamente a una ciudad que mejore y siga mejorando con más personas?, Dijo Keane, exdirector de planificación en Charleston, Carolina del Sur y Davidson, Carolina del Norte.

La población de Atlanta está creciendo rápidamente, revirtiendo una disminución que la redujo de 500,000 a menos de 400,000 personas en . Ahora está de vuelta alrededor de 500,000 y Keane dijo que Atlanta City Design planea una ciudad de 1.2 millones de personas.

El desafío, dijo Keane, es lograr que los residentes adopten el cambio y el crecimiento.

Muchas ciudades hacen lo que pueden para frustrar el crecimiento, dijo Keane. Y los residentes no pueden ver un futuro mejor con más personas y esos lugares son los menos económicos en Estados Unidos. Y eso es lo que estamos tratando de evitar.

Atlanta considera sus opciones

Atlanta está considerando, y en algunos casos implementando, todo tipo de cambios para hacer crecer su base de viviendas. Además de requerir viviendas a bajo precio en algunas áreas, adoptó cambios de zonificación a principios de este año para promover lo que los planificadores llaman viviendas intermedias desaparecidas en vecindarios anteriormente unifamiliares. Esto podría incluir apartamentos dúplex y cuádruplex o unidades de vivienda accesorias, como los apartamentos con estacionamiento. Estos son tipos de vivienda que fueron prohibidos hace 30 o 40 años.

Y Atlanta está gastando 50 millones para construir viviendas de apoyo para ayudar a las personas que no tienen hogar.

Al menos algunos grupos están adoptando el cambio e intentando salir adelante. Seekely dijo que el Comité de Estudio de Hulsey Yard espera que todo lo que se construya allí beneficie a los propietarios, los residentes existentes y aquellos que eventualmente se mudarán aquí.

Hay varios acontecimientos horribles en Atlanta que fueron peores a través del NIMBY-ismo, y no creo que debamos hacerlo de esa manera, dijo Seekely. Creo que esto puede ser beneficioso para todos.

Seekely dice que el Comité de Estudio de Hulsey Yard ahora presionará al municipio para obtener apoyo. Y esperarán para ver si el terreno sale al mercado.


Esta historia fue producida por Charlotte Journalism Collaborative, una asociación de seis compañías de medios que trabajan juntas en un esfuerzo iniciado por Solutions Journalism Network y financiado por Knight Foundation.

La colaboración incluye estas seis compañías de medios: Q City Metro, WFAE, WCNC-TV, Charlotte Observer, La Noticia y QNotes, junto con varios socios institucionales, The Charlotte-Mecklenburg Library, Queens University y Free Press.

David Boraks

Es un periodista quien cubre temas como vivienda, energía, medio ambiente, transporte, negocios, y otros para WFAE. Ha sido editor y reportero en The Charlotte Observer, American Banker, The China News...

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